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Baufinanzierung Online Beratung

Anschlussfinanzierung

Das Wichtigste zur Anschlussfinanzierung

Lohnt sich eine Anschlussfinanzierung aktuell?

Ob sich aktuell eine Anschlussfinanzierung lohnt, hängt vor allem von den Marktzinsen ab. Sind die Zinssätze niedriger als zum Zeitpunkt des Abschlusses Ihrer Immobilienfinanzierung, kann es eine Überlegung wert sein, sich diese per Forward-Darlehen zu sichern. Einen Überblick über die Zinsentwicklung erhalten Sie in unserem Zinschart.

Nachdem die Zinsen seit dem Jahr 2022 stetig angestiegen sind, haben sie im Dezember 2023 erstmals wieder einen Bestzins von unter drei Prozent erreicht. Seitdem folgen sie einer Seitwärtsbewegung. Experten erwarten eine Senkung des Leitzinses und damit verbundene Zinssenkung bei Baufinanzierungen im Juni 2024.

Ab wann ist eine Anschlussfinanzierung sinnvoll?

Da es bei Baufinanzierungen um hohe Summen geht, ist das Darlehen nach der Sollzinsbindung üblicherweise noch nicht abbezahlt. Hier kommt eine Anschlussfinanzierung zum Tragen.

Es ist sinnvoll, sich möglichst früh mit dem Thema Anschlussfinanzierung auseinanderzusetzen. Sie haben nach zehn Jahren Laufzeit ein Sonderkündigungsrecht für Ihre Baufinanzierung – unabhängig von der Sollzinsbindung. Bereits fünf Jahre vor Ablauf Ihrer Zinsbindung können Sie ein sogenanntes Forward-Darlehen abschließen. Damit sichern Sie sich den Zinssatz zum Zeitpunkt des Abschlusses. Spätestens zum Ende Ihrer Sollzinsbindung müssen Sie sich mit einer Anschlussfinanzierung auseinandersetzen. Damit Sie sich die optimalen Konditionen sichern können, sollten Sie aber mindestens zwölf Monate vorher einen Blick auf die Zinssituation werfen und Angebote vergleichen.

Möglichkeiten zur Anschlussfinanzierung bei Check24 je nach Restlaufzeit

Anschlussfinanzierung: Die wichtigsten Fristen

Eine Kündigung während der Sollzinsbindung ist nicht vorgesehen. Es gibt jedoch Fristen, zu denen Sie sich mit dem Thema Anschlussfinanzierung beschäftigen sollten:

  • ab fünf Jahre vor Ende der Sollzinsbindung: Prüfen Sie regelmäßig die Zinslage und sichern Sie sich einen guten Zins mit einem Forward-Darlehen.
  • ab einem Jahr vor Ende der Sollzinsbindung: Sie haben ab jetzt die Möglichkeit, eine Anschlussfinanzierung abzuschließen und sollten regelmäßig Angebote vergleichen.
  • ab drei Monaten vor Ende der Sollzinsbindung: Die Bank macht Ihnen ein Angebot zur Prolongation. Spätestens jetzt sollten Sie alternative Angebote prüfen.

Anschlussfinanzierung: Vergleich in drei Schritten

  1. Daten eingeben

    Geben Sie Ihr Vorhaben, die Immobilienart und den Marktwert des Objekts in der Vergleichsmaske ein und starten Sie den Vergleich.

  2. Online-Beratung

    Nutzen Sie zusätzlich zum Angebotsvergleich die kostenlose Beratung durch unsere Baufinanzierungsexperten.

  3. Finanzierung abschließen

    Reichen Sie alle Unterlagen für Ihre Wunschfinanzierung digital ein und schließen Sie das Darlehen ab.

zum Vergleich

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Das sagen CHECK24-Kunden

Wir streben danach, Ihnen den besten Vergleich und die kompetenteste Beratung zu bieten. Das zahlt sich auch für uns aus: CHECK24-Kunden vergeben durchschnittlich fünf von fünf möglichen Sternen für unseren Baufinanzierungsvergleich.

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Zinsen für die Anschlussfinanzierung berechnen

Welche Zinsen Sie aktuell bei einer Anschlussfinanzierung erwarten würden, können Sie ganz einfach mit unserem Zinsrechner herausfinden. Dieser wertet täglich die Zinskonditionen von über 550 Anbietern aus. Um Ihren persönlichen Zins zu ermitteln, wählen Sie unter Vorhaben „Anschlussfinanzierung/Umschuldung“ aus und geben als Nettodarlehensbetrag die voraussichtliche Restschuld zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung an.

zum Zinsrechner
CHECK24 Tipp

Ermittelten Zins im Tilgungsrechner eingeben

Nutzen Sie den mit dem Zinsrechner errechneten Zinssatz, um Kosten und Laufzeit einer Anschlussfinanzierung zu ermitteln. Mit dem kostenlosen Tilgungsrechner können Sie mit nur wenigen Angaben einen neuen Tilgungsplan erstellen.

Aktuelle Zinsentwicklung bei Anschlussfinanzierungen

Historische Zinsentwicklung

Ein Überblick über die bisherige Zinsentwicklung bekommen Sie in unserem Zins-Chart

mehr Informationen

Welche Möglichkeiten habe ich bei der Anschlussfinanzierung?

Prolongation

Wenn Ihre Sollzinsbindung ausläuft, bevor Sie den Kredit vollständig zurückgezahlt haben, kann die Bank Ihnen etwa drei Monate vorher eine Verlängerung des Darlehens vorschlagen, die sogenannte Prolongation. Ihr bisheriger Finanzierungsvertrag behält seine Gültigkeit, lediglich Sollzins und Zinsbindung werden neu festgelegt.

Vorteile

  • Einfach: Zeitsparender Abschluss, da nur die Prolongation bestätigt werden muss.
  • Ohne Nebenkosten: Keine Grundbuch- und Notarkosten, da der Vertrag weitergeführt wird.
  • Keine Bonitätsprüfung: Die Bank verlängert den Vertrag basierend auf dem bisherigen Vertrauensverhältnis.

Nachteile

  • Höhere Gesamtkosten: Kein Angebotsvergleich, entsprechend eher hohe Zinsen.
  • Unflexibel: Kaum Spielraum für weitere Optionen wie Sondertilgungen oder Tilgungsanpassungen.
  • Nicht optimiert: Ihre aktuelle Lebenssituation wird nicht berücksichtigt.

Umschuldung

Bei einer Umschuldung verlängern Sie nicht den bestehenden Vertrag bei der bisherigen Bank, sondern schließen einen neuen Vertrag bei einem anderen Kreditinstitut ab. Mit dem neuen Darlehen zahlen Sie die Schulden bei der alten Bank zurück. Eine Umschuldung ermöglicht Ihnen die Anpassung der Anschlussfinanzierung an Ihre aktuelle Lebenssituation. Sie können alle Punkte des Vertrags neu definieren und Angebote vergleichen, um den besten Zinssatz zu erhalten.

Vorteile

  • Günstig: Sie können Angebote vergleichen und das günstigste für die Anschlussfinanzierung auswählen.
  • Flexibel: Sie können mit dem neuen Vertrag Sondertilgungen und Tilgungssatz verhandeln.
  • Darlehenssumme verringern: Im Zuge der Umschuldung können Sie so viel der Restschuld aus Eigenkapital tilgen, wie Sie möchten oder können. Dadurch wird das neue Darlehen niedriger.

Nachteile

  • Planung: Mehr Aufwand als eine Prolongation, da Sie für die Umschuldung frühzeitig alternative Angebote vergleichen müssen.
  • Nebenkosten: Die Grundschuld muss an den neuen Kreditgeber abgetreten werden. Hier entstehen Grundbuch- und Notarkosten, die aber deutlich unter denen der erstmaligen Eintragung der Grundschuld liegen.

Forward-Darlehen

Mit einem Forward-Darlehen können Sie sich günstige Zinsen bis zu fünf Jahre im Voraus – vor Ablauf der Sollzinsbindung – sichern. Sollten die Zinssätze während Ihrer Sollzinsbindung stark fallen, können Sie entsprechend darauf reagieren. Das Forward-Darlehen können Sie bei der bisherigen oder einer neuen Bank abschließen.

Vorteile

  • Reaktion: Sie können auf die Zinsen am Markt reagieren und sich frühzeitig einen besonders günstigen Zinssatz sichern.
  • Sicherheit: Nach Abschluss des Forward-Darlehens müssen Sie sich keine Gedanken mehr über steigende Zinsen machen.

Nachteile

  • Kosten: Sie zahlen für die Sicherung des Zinssatzes meist einen Zinsaufschlag.
  • Abnahmepflicht: Der Vertrag ist bindend. Sollten die Zinsen nach Abschluss sinken, können Sie nicht darauf reagieren.

Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen: Anschlussfinanzierungen im Vergleich

Prolongation

Umschuldung

Forward-Darlehen

Neuer Zinssatz

✓

✓

✓

Neuer Tilgungsanteil

-

✓

✓

Neue Regelung zur Sondertilgung

-

✓

✓

Voraussichtlich Zinsaufschlag

-

-

✓

Nebenkosten

-

Grundschuldabtretung

Eventuell Grundschuldabtretung

Bested Angebot wählbar

-

✓

✓

Jede Variante der Anschlussfinanzierung hat Vor- und Nachteile. Um die für Sie beste Möglichkeit zu finden, sollten Sie sich rechtzeitig mit dem Thema auseinandersetzen. Im besten Fall entscheiden Sie sich für ein sehr zinsgünstiges Forward-Darlehen oder eine Umschuldung, die Ihnen optimale Konditionen bietet. Warten Sie auf ein Angebot der Bank zur Prolongation, ist oft schon wertvolle Zeit verstrichen, die Sie benötigen, um möglichst viele Optionen miteinander zu vergleichen.

Experten-Tipps zur günstigen Anschlussfinanzierung

Anschlussfinanzierung der Lebenssituation anpassen

In den Jahren der Sollzinsbindung kann sich viel verändern. Entsprechend sollten Sie auch Ihre Anschlussfinanzierung an die aktuelle Situation anpassen.

Erhöhen Sie zum Beispiel die Monatsrate, wenn Sie inzwischen mehr verdienen oder vereinbaren Sie Sondertilgungen, wenn Sie regelmäßige Boni erwarten.

Durch Neubewertung der Immobilie Zinsen sparen

Bei einer Umschuldung wird der Wert Ihrer Immobilie neu bemessen. Meist ist dieser höher als beim Kauf. Zusätzlich ist die benötigte Kreditsumme niedriger als zu Beginn.

Das Verhältnis von Darlehenssumme zum Objektwert bestimmt den sogenannten Beleihungsauslauf. Liegt dieser bei 60 Prozent oder darunter, erhalten Sie in der Regel bessere Zinsen von der Bank.

Mit Anschlussfinanzierung Darlehenssumme senken

Bei einer Umschuldung können Sie so viel der Restschuld mit Eigenkapital ablösen, wie Sie können und wollen. So können Sie die bei der Anschlussfinanzierung benötigte Darlehenssumme reduzieren. Das spart Ihnen im Folgenden Laufzeit und somit Zinskosten.

Höhe der Restschuld prüfen

Liegt Ihre Restschuld unter 50.000 Euro, kommt eine Umschuldung auf einen neuen Immobilienkredit meist nicht infrage. Die wenigsten Banken vergeben Immobilienfinanzierungen unterhalb dieser Kreditsumme. Vergleichen Sie in diesem Fall auch Ratenkredite. Diese bieten Ihnen eventuell mehr Flexibilität.

CHECK24 Tipp

Weitere Kosten mit der Anschlussfinanzierung abdecken

Steht eine größere Modernisierungsmaßnahme an oder Sie möchten sich den Traum von Pool oder Sauna im eigenen Heim erfüllen? Dann können Sie mit der Anschlussfinanzierung das benötigte Geld dafür aufnehmen. Das Kreditinstitut verlangt eventuell Nachweise für die geplanten Maßnahmen. Sofern die Gesamtsumme der Anschlussfinanzierung den ursprünglichen Darlehensbetrag nicht übersteigt, sind für gewöhnlich keine zusätzlichen Sicherheiten zur bereits bestehenden Grundschuld erforderlich.

Häufige Fragen zur Anschlussfinanzierung

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Verlauf der Zinsentwicklung

Persönlicher Ansprechpartner

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Expertenwissen zur Baufinanzierung

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Anna N. Baumgart
Anna N. Baumgart (anb)
Online-Redakteurin Finanzen

Anna ist Journalistin für Hörfunk und seit vielen Jahren den interessantesten Inhalten und deren hörer- und leserfreundlichen Umsetzung auf der Spur. Seit 2023 schreibt sie bei CHECK24 verbrauchernah über die wichtigsten Produkte und Neuigkeiten aus der Finanzwelt.

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